从 现金流量表 角度 观察 ， 企业 正 采取 措施 提高 自身 安全 边际。
观点 网 央 企 大 悦城 近期 先后 在 流动 性 补充 上 取得 进展 ， 凸显 了 在 行业 “寒冬” 之下 ， 维持 基本面 及 经营 稳健 的 重要性。
据 大 悦城 控股 9 月 16 日 公告 ， 当日 收到 中国 证监会 出具 的 相关 批复 （证监 许可 【2022】 2079 号） ， 同意 公司 向 专业 投资者 公开 发行 不 超过 50 亿元 公司 债券 的 注册 申请 ，应 严格 按照 报送 深交所 的 募集 说明书 进行。 有效期 为 24 个 月。
观点 新 媒体 查询 ， 早 在 2021 年 6 月 ， 大 悦城 控股 年度 股东 大会 已 授权 董事会 ， 在 不 超过 200 亿元 的 范围 内 发行 境内 外 各类 债务 类 融资 产品 ； 去年 12 月 ， 大 悦城 控股决定 在 深交所 注册 发行 不 超过 50 亿元 的 公司 债券。
上述 债券 注册 于 今年 5 月 21 日 正式 在 深交所 提交 申报 稿 ， 最终 于 8 月 22 日 相关 注册 正式 生效。 根据 募集 说明书 ， 大 悦城 控股 扣除 发行 费用 后 ， 拟将 20 亿元 用于 偿还 存量公司 债券 ， 30 亿元 用于 偿还 其他 到期 债务。
当时 大 悦城 控股 并未 在 募集 说明书 中 披露 证监会 批复 日期 及 许可 编号。 因此 对比 之下 ， 基本 可 确定 该 公司 最新 获批 的 ， 正是 已 推进 一年 多 的 那 笔 50 亿元 公司 债。
在 房地产 行业 普遍 面临 流动 性 紧张 的 情况 下 ， 近期 除了 碧桂园 、 龙湖 、 新城 、 旭 辉 、 美 的 置业 等 部分 民企 以外 ， 新增 融资 多数 仍 集中 于 国 央 企。
据 不完全统计 ， 在 50 亿元 公司 债 获批 以外 ， 大 悦城 控股 年内 另 申请 3 笔 共计 70 亿元 银行 间 及 交易所 的 融资 ， 类别 类别 ABS 、 私募 债 及 中 票 ， 其中 除了 20 亿元 ABS ， 剩余 融资 均已 完成 注册 或 通过 ， 融资 渠道 总体 处于 相对 畅通 的 状态。 此外 ， 6 月 该 公司 控股 子公司 还 获得 了 星 展 银行 、 信 银 国际 提供 的 3 亿 美元 等值 定期 贷款 额度。
于 今年 2 月 ， 大 悦城 控股 亦 先后 与 招商 银行 签署 100 亿元 并购 融资 战略 合作 协议 ， 与 浦发 银行 签署 100 亿元 地产 并购 融资 全面 合作 协议 ， 旨在 为 房地产 风险 出清 做出 努力。
但 至今 大 悦城 在 这 方面 鲜 有 收 并购 落地 ， 与 其他 国 央 企 相似 ， 对 投资 持 谨慎 态度。 按照 管理层 于 5 月 所 召开 线上 业绩 会 的 说法 ， 公司 在 积极 跟踪 、 筛选 市场 上 的收 并购 项目 ， 鉴于 项目 存在 一定 潜在 风险 ， 故 已 相应 提高 投资 标准。
相反 ， 从 现金流量表 角度 观察 ， 企业 正 采取 措施 提高 自身 安全 边际。
今年 上半年 ， 受制于 销售 下滑 ， 大 悦城 控股 经营 性 现金 流入 同比 缩减 61.01% 至 247.35 亿元 ， 流出 部分 则 对应 缩减 64.77% – 期内 公司 拿 地 总 金额 由 215 亿元 降至 77 亿元 ； 最终 经营 性 活动 现金 流量 净额 录 得 -3.6 亿元 ， 较 去年 -77.93 亿元 大幅 改善。
至 期末 大 悦城 控股 筹资 活动 产生 的 现金 流量 净额 为 12.94 亿元 ， 同比 减少 64.19% ， 在 持续 保持 “流入 ＞ 流出” 状态 的 前提 下 ， 企业 偿债 力度 有所 加大。
数据 来源 ： 企业 公告 ， 观点 指数 整理
实际上 ， 该 公司 有 息 负债 已从 2020 年底 的 708.06 亿元 提高 至 今年 上半年 的 741.62 亿元 ； 期末 公司 货币 资金 余额 257.36 亿元 ， 较 去 年底 增加 8.5 亿元 ， 现金 短 债 比 1.37 倍 ，则 较 去 年底 1.44 倍 有所 下降 ； 扣除 预收 账款 后 的 资产 负债 率仍 为 71.12% ， 脚踩 一道 红线。
但这 并不 能将 杠杆 视作 洪水 野兽 般 的 存在 ， 融资 的 利弊 取决于 资金 成本 及 使用 效率 等 因素。 大 悦城 控股 于 上半年 新增 借款 平均 成本 约 4.84% ， 其中 1 月 发行 的 15 亿元 公司 债 ， 5 + 2 年 期 部分 利率 仅 3.49% ； 期末 公司 平均 融资 成本 4.87% ， 较 年初 下降 0.04 个 点。
大 悦城 控股 旗下 H 股 上市 平台 大 悦城 地产 ， 同样 得益于 政策 机会 ， 截至 6 月底 平均 融资 成本 3.90% ， 同比 下降 0.17 个 点。 据 观点 新 媒体 统计 ， 自 2019 年 重大 资产 重组 完成 以来， 大 悦城 两大 上市 平台 均 实现 了 融资 成本 逐步 下降。
数据 来源 ： 企业 公告 ， 观点 指数 整理
上述 融资 的 使用 效果 最终 仍需 体现 在 经营 成果 之上 ， 以 大 悦城 控股 为例 ， 过去 两年 其 有 息 负债 与 签约 销售 金额 的 比例 分别 为 1.02、0.99 ， 资金 使用 效益 有所 提高 ， 但与 保 利 发展 （2021 年 为 0.63） 等 头部 企业 相比 仍有 一定 差距。
同时 按照 2019 年 年报 中 所提 及 的 “2021 年前 销售 规模 破 千亿 的 目标 达成” 维度 观察 ， 去年 大 悦城 控股 签约 金额 仅 727 亿元。 今年 上半年 ， 该 公司 签约 金额 285 亿元 ，同比 减少 21%。
大 悦城 地产 方面 的 销售 则 仍 维持 稳定 增长 势头 ， 上半年 录 得 合约 销售 金额 162.97 亿元 ， 同比 增长 33.4% ； 受 疫情 影响 ， 投资 物业 租金 及 相关 服务 收入 总额 16.26 亿元 ， 同比 下降 18.2% 。 期末 公司 银行 及 其他 计 息 借贷 约 417.07 亿元 ， 较 去 年底 增加 7%。
此前 9 月 13 日 ， 大 悦城 地产 还 宣布 为 旗下 重庆 悦 昇 增资 ， 增资 后 公司 持股 51% ， 保 利 发展 入股 并 持有 49%。 标的 公司 重庆 悦 昇 拥有 重庆 两 江 新区 两 路 组团 C 、 F 标准 分区 C03-2 、 C05-1 、 F140-3 地块 ， 后者 于 3 月 30 日 以 12.04 亿元 竞 得 ， 预计 建设 逾 1000 套 99-143 平方米 住宅 公寓。
大 悦城 地产 据此 表示 ， 保 利 发展 增资 可 向 重庆 悦 昇 提供 资金 ， 有关 资金 拟 用于 补充 发展 地块 的 一般 营运 资金。 此外 ， 增资 乃 利用 保 利 的 的 资源 及 专业 知识 开发 该 地块 的良机。
观点 新 媒体 了解 ， 保 利 发展 于 今年 重庆 集中 供 地 中 几 无所获 ， 因此 存在 项目 布局 需求。 另有 迹象 显示 ， 保 利 与 大 悦城 之间 并不 陌生 ， 2021 年 5 月 双方 曾 在 重庆 两 江新区 合作 开发 过 “中 粮 保 利 天 玺 壹 号” 项目 ， 总体 量达 22 万 平方米 ； 其中 大 悦城 控股 间接 持股 49%。
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